Comment pouvons-nous développer la décarbonisation de l'immobilier commercial aux États-Unis ?

Dans vos conversations avec les clients sur la décarbonisation, à qui vous adressez-vous et comment cela a-t-il évolué au fil du temps ?

Kori : Le dialogue est différent aujourd'hui. Environ 66 % des entreprises du classement Fortune 500 ont des objectifs en matière d'émissions de gaz à effet de serre, et nombre d'entre elles sont alignées sur les objectifs du SBTi, qui suivent les objectifs de l'Accord de Paris. À l'appui de ces objectifs, nous voyons maintenant les conversations des clients élevées au niveau de la suite C, et ces dirigeants deviennent plus responsables des objectifs de durabilité de leur entreprise. En outre, les investissements dans des technologies plus efficaces sur le plan énergétique sont considérés sous l'angle du coût total de possession, ce qui nous permet de franchir la barrière du coût d'abord.

Sara : Notre entreprise a publié son protocole Scope 3 en 2023, qui fixe l'objectif de zéro carbone absolu d'ici 2040, y compris Scope 3. Notre nouveau fonds de développement exige que tous ses actifs soient exploités de manière neutre dès le premier jour, y compris les émissions liées à la construction et aux locataires. Cela change la donne dans le processus de passation des marchés. Nous collaborons en permanence avec nos concurrents pour envoyer des signaux de demande collective en amont et en aval de la chaîne d'approvisionnement. Ainsi, nous ne nous adressons pas seulement aux fournisseurs de béton, mais aussi aux fournisseurs de lots et de ciment. Nous collaborons aussi latéralement au sein de notre propre industrie et avec les institutions financières.

Guy : Lorsque nous discutons avec nos entreprises occupantes, qui représentent environ 50 % de nos clients, elles comprennent que leurs bâtiments doivent être très efficaces pour minimiser les ressources à forte teneur en carbone. Ils veulent travailler avec des partenaires qui ne se contentent pas de concevoir des bâtiments à faible émission de carbone, mais qui les aident également à utiliser leurs bâtiments de manière efficace. Cela nécessite une meilleure coordination et un partenariat plus étroit entre le propriétaire et l'occupant en ce qui concerne l'utilisation du bâtiment, notamment en leur posant les bonnes questions et en leur fournissant les données dont ils ont besoin. Il s'agit d'un modèle de partenariat dans lequel le propriétaire du bâtiment fournit un service précieux à l'occupant - comment utiliser le bâtiment de manière plus efficace et, au fil du temps, réduire la demande d'énergie.

Pour ce faire, les propriétaires devront cesser de considérer le locataire comme un simple capital derrière leurs investissements et voir la valeur financière dans une relation continue avec les utilisateurs du bâtiment. Il s'agit donc d'une transition majeure pour le secteur de l'investissement immobilier, mais il existe une opportunité pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs entrepreneuriaux - les 50 % restants de nos clients - d'adopter ce modèle pour l'avenir.

Quels sont les arguments commerciaux que vous présentez à vos clients pour décarboniser en profondeur les bâtiments, tant sur le plan opérationnel que sur le plan du carbone intrinsèque ?

Kori : Historiquement, Carrier était considéré comme un fabricant de systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, mais aujourd'hui nous sommes un leader mondial en matière de solutions intelligentes pour le climat et l'énergie. Pour aider nos clients à réaliser leurs ambitions climatiques, nos solutions numériques de cycle de vie, telles que la plateforme numérique Abound basée sur le cloud, utilisent des technologies avancées pour fournir aux décideurs des données en temps réel afin d'optimiser les performances des bâtiments. Ces données, associées aux solutions d'efficacité énergétique de Carrier, permettent aux propriétaires et aux exploitants de bâtiments de mieux comprendre leurs activités, de savoir où se situent les points faibles et comment ils peuvent agir pour créer des environnements intérieurs plus chauds et plus durables.

Sara : Du point de vue de la rénovation des bâtiments existants, j'aimerais que nous commencions à considérer l'ingénieur en bâtiment comme le client. C'est là que l'action se produit. On peut disposer d'une excellente technologie, comme une nouvelle pompe à chaleur fantastique, mais elle est gaspillée si elle n'est pas utilisée correctement. Nous devons sensibiliser les ingénieurs à la rentabilité de la décarbonisation et influencer leur comportement par un meilleur engagement. Par exemple, dans un portefeuille, j'ai lancé une petite campagne d'engagement pour reconnaître les réalisations de nos ingénieurs en bâtiment en matière d'efficacité énergétique et d'utilisation de l'eau. Cette année-là, ce portefeuille a presque doublé ses objectifs de réduction de la consommation d'énergie et d'eau grâce à l'implication active de ces ingénieurs dans l'obtention de bons résultats.

Guy : La création des bâtiments les moins impactants et les plus efficaces sur le plan énergétique devient une proposition guidée par la demande - en tout cas dans l'espace commercial. C'est un signal positif pour le marché que ce changement s'appuie sur un modèle commercialement viable. Cependant, les comités d'investissement ne parviennent pas à faire passer le message parce que les secteurs de l'immobilier et du développement sous-estiment la valeur de la création de bâtiments à faible émission de carbone, alors même que l'offre est largement insuffisante. Alors que notre monde évolue sous l'effet de la force perturbatrice du changement climatique, le secteur de l'immobilier continue d'utiliser des données historiques, qui n'indiquent pas la valeur future des actifs. L'opportunité est de passer d'indicateurs retardés à des indicateurs avancés, en particulier dans la manière dont nous évaluons la valeur de l'immobilier dans le contexte du changement climatique.

Le rapport de l'USGBC a révélé une grande disparité à travers les États-Unis en termes de normes de performance des bâtiments et de politiques et réglementations locales. Comment pouvons-nous faire progresser l'ensemble du secteur ?

Kori : La loi américaine sur la réduction de l'inflation envoie un signal de marché à nos clients et même à notre entreprise en tant que fournisseur de solutions intelligentes en matière de climat et d'énergie. Les gouvernements ont un rôle à jouer pour soutenir les investissements en R&D, notamment en offrant des incitations fiscales et des abattements pour faciliter l'investissement et la croissance des technologies à faible émission de carbone.

Sara : Nous avons dépassé le stade des projets pilotes, et il s'agit maintenant d'apprendre et de passer à l'échelle le plus rapidement possible, là où c'est possible. Tout dépend du niveau des codes de construction et de la disponibilité des produits et des services dans un endroit donné. Par exemple, nous pouvons obtenir des équipements de construction entièrement électriques en Californie, mais en raison des restrictions sonores, nous ne pouvons pas utiliser de grue électrique à New York. Par ailleurs, pour un projet à New York, nous avons pu remplacer gratuitement 40 % du ciment Portland de la fondation par de la pouzzolane de verre broyé, un composé de verre recyclé. Mais nous ne pouvons obtenir ce produit nulle part ailleurs. Les solutions climatiques doivent être plus universelles pour permettre une décarbonisation à grande échelle.

Guy : Je suis très intéressé par ce qui se passe au niveau des villes aux États-Unis. Les villes qui impulsent le changement avec de nouveaux codes de construction - Californie, New York, Boston - finiront par être en tête. L'Europe adopte une approche plus agressive que les États-Unis en ce qui concerne le carbone incorporé et les solutions basées sur la nature. Tant au niveau national que mondial, les villes observent la situation avec beaucoup d'intérêt.

Nous avons parlé de partenariat et de collaboration dans le secteur de l'immobilier. Comment la collaboration peut-elle nous aider à atteindre nos objectifs climatiques urgents ?

Kori : Les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation représentent environ 40 % de la consommation d'énergie d'un bâtiment, et environ 40 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre liées à l'énergie proviennent du secteur du bâtiment. Nous jouons donc un rôle important dans la réalisation d'un avenir sans émissions de gaz à effet de serre. Les promoteurs, les propriétaires-exploitants et les fournisseurs d'équipements et de solutions ont la possibilité de collaborer pour favoriser une adoption plus large d'équipements frigorifiques à faible PRG et économes en énergie, ainsi que de solutions électriques, telles que les pompes à chaleur. En outre, en fournissant des données en temps réel et en aidant les clients à interpréter ces données, nous pouvons collectivement avoir un impact important sur la réduction des émissions de gaz à effet de serre des bâtiments.

Guy : Pour décarboniser à grande échelle, le secteur de l'immobilier a besoin de beaucoup plus de collaboration. Cela signifie qu'il faut faire des compromis et s'intégrer dans un système unique, ce vers quoi tend Scope 3. Il est intéressant de voir comment d'autres secteurs ont collaboré et créé des points de basculement qui ont fini par faire évoluer des marchés entiers.

Sara : L'industrie doit travailler ensemble pour montrer que si des matériaux tels que le béton à faible teneur en carbone étaient disponibles au prix du marché, elle en achèterait beaucoup. L'aviation est un exemple fantastique d'un secteur où les concurrents se sont réunis et ont créé des normes, ce qui a permis d'accroître les investissements et de réaliser des progrès rapides en matière de carburants durables pour l'aviation. Il existe des protocoles des Nations unies pour les carburants d'aviation, ce qui n'est pas le cas pour les matériaux de construction, mais c'est ce type de collaboration et de signalisation avancée du marché qui changerait la donne. L'éducation est également essentielle pour aider les fournisseurs à décarboniser leurs produits. Par exemple, nous organisons une série d'ateliers pour les fournisseurs sur la manière d'utiliser notre protocole Scope 3.

Guy : L'aviation représente environ 3 % de l'empreinte des émissions mondiales. Pourtant, les centres de données sont une classe d'actifs immobiliers qui approche les 2 %, ce qui devrait nous obliger à collaborer au sein de notre industrie.

Outre les réglementations, j'aime voir comment les forces du marché peuvent faire le travail. Les marchés des prêts et des transactions réagissent de plus en plus à la décarbonisation en termes de risques et d'opportunités. Cela créera de la valeur autour d'actifs à faible teneur en carbone qui contribueront à la transition climatique. Nous le constatons en Europe, où, en l'absence d'une voie de transition crédible, il peut être difficile d'obtenir des financements. Cela enverra des messages concrets qui commenceront à se répercuter ici.