如何扩大美国商业地产的脱碳规模？

在您与客户就去碳化问题进行的对话中，您都与哪些人进行了交流，随着时间的推移，这种交流发生了哪些变化？

科里： 现在的对话有所不同。财富》500 强企业中约有 66% 制定了温室气体排放目标，其中很多都与 SBTi 目标保持一致，而 SBTi 目标与《巴黎协定》的目标一致。为了支持这些目标，我们现在看到客户对话被提升到了首席执行官的层面，这些领导者对公司的可持续发展目标更加负责。此外，我们还从总拥有成本的角度来看待对更节能技术的投资，这使我们能够突破成本至上的障碍。

萨拉：我们公司于 2023 年发布了《范畴 3 协议》，设定了到 2040 年实现绝对零碳排放的目标，其中包括范畴 3。我们的新开发基金要求其所有资产从第一天起就实现中性运营，包括施工和租户排放。这改变了合同签订过程中的对话。我们一直与竞争对手合作，向供应链上下游发出集体需求信号。因此，我们不仅要与混凝土分包商对话，还要与配料和水泥供应商对话。我们还在自己的行业内进行横向合作，并与金融机构进行合作。

盖伊：当我们与企业用户（约占我们客户的 50%）交谈时，他们明白，他们的建筑必须超级高效，以最大限度地减少高碳资源。他们希望合作伙伴不仅能设计低碳建筑，还能帮助他们高效地使用建筑。这就需要业主和使用方在建筑使用方面加强协调和合作，包括向他们提出正确的问题并提供他们所需的数据。在这种合作模式中，楼宇业主为使用方提供有价值的服务--如何更高效地使用楼宇，并随着时间的推移降低能源需求。

要做到这一点，业主需要从将租户仅仅视为投资背后的资本转变为在与建筑用户的持续关系中看到财务价值。这将成为房地产投资行业的一次重大转型，但对于创业型房地产开发商和投资者（我们另外 50% 的客户）来说，他们有机会将此作为未来的模式。

你们向客户和顾客提供了哪些商业案例，以实现建筑运营和体现碳的深度去碳化？

Kori:从历史上看，开利是一家暖通空调制造商，但如今我们已成为智能气候和能源解决方案的全球领导者。为了支持客户实现其气候目标，我们的数字生命周期解决方案（如 Abound 云数字平台）采用先进技术，为决策者提供优化建筑性能的实时数据。这些数据与开利的节能解决方案相结合，使楼宇业主和运营商能够更好地了解他们的运营情况、痛点所在，以及如何采取行动来创造更热、更可持续的室内环境。

萨拉：从现有建筑改造的角度来看，我希望我们能够开始将建筑工程师视为客户。这就是行动发生的地方。你可以拥有很好的技术，比如一个很棒的新热泵，但如果使用不当，就会白白浪费。我们需要让工程师了解去碳化的商业案例，并通过更好的参与来影响他们的行为。例如，在一个项目组合中，我发起了一个小型参与活动，以表彰我们的建筑工程师在节能节水方面取得的成就。那一年，由于他们的积极参与，该项目组合的节能节水目标超出了近两倍。

盖伊：创建影响最小、能效更高的建筑正在变成一个以需求为导向的命题--当然是在商业领域。这是向市场发出的一个积极信号，即这种变革背后有一个商业上可行的模式。然而，由于房地产和开发行业低估了建造低碳建筑的价值，即使在低碳建筑严重供不应求的情况下，投资委员会也无法了解商业案例。虽然气候变化的破坏力正在改变我们的世界，但房地产行业仍在使用历史数据，而这些数据并不能说明资产的未来价值。现在的机会是从滞后指标转向领先指标，特别是在我们如何评估气候变化背景下的房地产价值方面。

美国绿色建筑委员会的报告显示，美国各地在建筑性能标准和地方政策法规方面存在巨大差异。我们该如何推动整个行业向前发展？

科里：《美国通货膨胀削减法案》为我们的客户，甚至为我们公司作为智能气候和能源解决方案提供商发出了一个市场信号。政府在支持研发投资方面可以发挥作用，包括提供税收优惠和退税，以促进低碳技术的投资和发展。

萨拉： 我们已经走出了试点阶段，现在要做的是尽可能快地学习和推广。这取决于特定地区的建筑规范水平以及产品和服务的可用性。例如，我们可以在加利福尼亚使用全电动建筑设备，但由于噪音限制，我们无法在纽约使用电动起重机。同时，在纽约的一个项目中，我们可以免费用磨碎的玻璃沸石（一种回收的玻璃化合物）替代地基中 40% 的波特兰水泥。但我们在其他地方买不到这种产品。气候解决方案需要更加普及，以扩大脱碳规模。

盖伊：我对美国城市层面发生的事情非常感兴趣。加利福尼亚、纽约、波士顿等城市正在通过新的建筑法规推动变革，这些城市最终将成为领导者。与美国相比，欧洲在体现碳和基于自然的解决方案方面采取了更积极的态度。无论是在国内还是在全球范围内，各城市都在饶有兴趣地关注着这一问题。

我们一直在谈论整个房地产行业的合作与协作。合作如何帮助我们实现紧迫的气候目标？

科里：暖通空调系统约占建筑物能耗的 40%，而与能源相关的全球温室气体排放量中约有 40% 来自建筑行业。因此，我们是实现净零未来的重要推动者。开发商、业主运营商以及设备和解决方案提供商有机会开展合作，推动更广泛地采用高能效、全球升温潜能值较低的制冷剂设备以及热泵等电动解决方案。此外，通过提供实时数据并帮助客户解读这些数据，我们可以共同对减少建筑温室气体排放产生重大影响。

盖伊：要实现大规模的去碳化，房地产行业需要更多的合作。这意味着你需要妥协并融入一个单一的系统，而范围 3 正使我们朝着这个方向前进。值得研究的是，其他行业是如何合作并创造出临界点，最终推动整个市场的发展。

萨拉： 行业需要共同努力，证明如果可以提供市场价较低的低碳混凝土等材料，他们会大量购买。航空业就是一个很好的例子，在这个行业中，竞争者团结一致，共同制定标准，为可持续航空燃料带来了更多投资和快速发展。联合国有关于航空燃料的协议，而建筑材料却没有，但这种合作和先进的市场信号将改变游戏规则。教育也有助于帮助供应商去碳化。例如，我们正在为供应商举办一系列关于如何使用范围 3 协议的研讨会。

盖伊：航空业约占全球排放足迹的 3%。然而，数据中心这一不动产资产类别的排放量却接近 2%，这应该会迫使我们在行业内开展合作。

除了法规，我还喜欢看到市场力量如何发挥作用。贷款和交易市场正越来越多地从风险和机遇的角度来应对去碳化。这将围绕低碳资产创造价值，有助于气候转型工作。我们在欧洲看到了这一点，在那里，如果你没有可靠的过渡途径，资金就很难得到保障。这将传递出一些真正的信息，并开始在这里产生反响。